Votre situation financière

Cette section, est la première des étapes à réaliser. Vouloir acquérir une propriété sans savoir votre situation financière, votre situation familiale, votre situation professionnelle et qu’elles sont vos objectifs/projets futurs. De ce fait, sans cette première étape, il sera difficile de réaliser votre plan. Si vous n’avez pas un emploi stable, des sources de revenus stables, la mise de fonds ou si votre cote de crédit est basse, il sera probable qu’il sera difficile d’obtenir un financement même devoir mettre plus de fonds…

Bref, nous allons aborder chacun des sujets et des corrections à apporter.

La Situation Familiale

Vous me demandez peut-être pourquoi j’aborde le sujet « La Situation Familiale » en premier. Il arrive fréquemment, qu’un couple se sépare pendant le processus ou après avoir réalisé l’achat. En effet, ce sont des situations qui arrivent plus fréquemment que l’on pense. Avec les meilleures intentions, c’est situation arrivée et peut-être très couteuses. Ceci, ne s’applique pas uniquement au couple, mais également au partenariat entre deux personnes.

Est-il possible d’annuler une promesse d’achat ?

Lorsque vous avait fait une promesse d’achat et que les conditions dans la promesse d’achat ont été réaliser, il devient très difficile de revenir en arrière. En effet, à moins d’être refusé par l’institution financière, il devient presque impossible d’annuler la promesse d’achat.

Ainsi, il serait bien de poser certaines questions à votre courtier immobilier tel que :

  • Qu’arrive-t-il s’il y a une rupture entre le couple et que vous ne voulez plus acheter la propriété ?
  • Qu’elles sont mes droits et mes obligations face à une promesse d’achat ?
  • Qu’arrive-t-il dans une situation où l’un du couple décède ?

Qu’en est-il lorsque vous venez de devenir Propriétaire ?

Quand vous devenez propriétaire de la propriété et que la relation est rompue, si vous devez vendre la propriété, il est possible que vous n’obteniez pas la valeur du prix d’achat. Également, il sera probable que vous devriez assumer des frais financiers tels qu’une pénalité pour remboursement hâtif de votre prêt hypothécaire. Lorsque vous prenez un terme, vous devez respecter le terme du prêt avant de pouvoir rembourser complètement le prêt sans pénalité.

Acheter une propriété, c’est comme investir en bourse. Aujourd’hui vous acheter des actions et vendent à court terme, vous risquez de perdre de l’argent. À long terme, le risque est moins élevé. Donc, acheter une propriété, c’est du long terme. Si vous croyez faire de l’argent à court terme, les probabilités sont très minces.

En conclusion, il faut avoir le courage de se parler entre couples (si vous êtes un couple) ou entre personnes. Également, évalué la situation familiale ou la relation entre deux personnes. Si vous avez des doutes quant à la durée de la relation, il serait probablement préférable d’éviter de continuer le processus.

Votre emploi

Qu’est-ce que les analystes recherchent lorsqu’ils reçoivent une demande de financement ? Un revenu stable, continue et que l’on peut prévoir pour les prochaines années. Cela étant dit, cela ne veut pas dire que vous êtes travailleurs autonomes, que vous avez un emploi temporaire ou à contrat que vous ne serrez pas considérer. Même un nouvel emploi permanent à temps plein de moins de 12 mois pourrait ne pas être considéré.

Stabilité veut dire que cela n’a pas changé au cours des 12 derniers mois pour un employé ou (24 mois pour un travailleur autonome) ou qu’il y a continuité. Des exemples de continuité d’emploi :

Vous êtes menuisier pour la compagnie ABC depuis 18 mois et vous avez changé d’emplois pour la compagnie XYZ comme menuisier depuis 3 mois et que vous avez une probation pour une période de 6 mois. Malgré le fait qu’il y a une continuité d’emploi dans le même domaine depuis au moins 12 mois, parce que vous avez une probation de 6 mois et que cela ne fait que 3 mois que vous êtes employé de la compagnie XYZ, l’approbation du financement pourrait conditionnel à ce que vous démontrer que vous n’êtes plus en probation.

Vous avez un contrat de travail pour la compagnie ABC comme menuisier depuis au moins 2 ans et que votre contrat est renouvelable, vous rencontrez les critères que les prêteurs recherchent.

Donc, il est très important de savoir s’il y a une stabilité d’emploi, dans le même domaine afin que rassurer le prêteur. Changée d’emploi est une situation de la vie qui arrive fréquemment pour diverses raisons. Cependant, il faut être conscient que cela pourrait avoir un impact sur l’acceptation d’un financement. Pensez-y-bien ! si votre situation d’emploi est précaire et que vous perdiez votre emploi ou que vos revenus ne sont pas la hauteur de vos attentes, comment allez-vous respecter ses engagements ?

Budget

Pourquoi est-il important de faire un budget ?

Etablissement d'un buget

Un budget vous aides à planifier vos dépenses versus les revenus que vous recevez. Ainsi, en faisant un budget, vous allez constater s’il y a un manque ou un surplus.

Il est préférable de faire un budget annuel décomposé par mois. De cette façon, vous allez pouvoir ajuster votre budget en fonction des entrées d’argent et de certaines dépenses qui ne sont pas sur une base annuelle. Un exemple : Vacances, les couts pour des vacances sera dépensés à un moment prévu et non sur une base mensuelle.

Vous trouverez sur mon blog, des conseils concernant le budget. Vous pouvez y accéder en cliquant sur ce lien : Établissement d’un budget Également, Le site du gouvernement fédéral à un outil que vous pouvez utiliser pour faire un budget. Il est très interactif et cela pourrait vous aider à simuler être propriétaire d’une propriété ! Voici le lien : Liens vers Outil Budget du Gouverement du Canada

Faire un budget fictif pour l’achat d’une propriété

Lorsque vous planifiez un projet comme un achat d’une propriété, il serait important de faire un budget fictif afin de prévoir si vous serez en mesure d’assumer l’achat d’une propriété, les imprévus et l’impact sur vos liquidités ! Il faut comprendre qu’il n’y a pas que le versement hypothécaire a respecté. Il y a les taxes municipales, les taxes scolaires, les assurances habitation, Assurance vie et invalidité (ce sont des dépenses fixes) et il y a des dépenses imprévisibles telles que : réparation d’un robinet, un égout bloqué, une fenêtre de brisé, entretien de la maison, … Combien faut-il mettre pour les imprévus ? On recommande entre 1 à 3% de la valeur de la propriété à réserver pour l’entretien de votre propriété.

L’objectif de ce paragraphe, n’est pas de vous effrayer mais de vous faire comprendre qu’il y a des dépenses qui sont innatendues lorsqu’on possède une propriété. Ceci étant dit, il est mieux de prévoir que de subir.

Un truc pour les nouveaux acheteurs

Un truc que je donne toujours au nouvel acheteur. Si votre intention est d’acheter une propriété et que vous êtes locataires, simulé que vous êtes acheter une propriété et que vous devez assumer des dépenses d’une propriété. Mettez la différence entre les dépenses d’un propriétaire (versements hypothécaires, les couts des impôts fonciers,..) et votre loyer dans un compte d’épargne à chaque mois. Soyez très rigoureux et constant. Ainsi, si vous êtes en mesure de respecter cet engagement, c’est que vous êtes en mesure de devenir propriétaire. Également, vous aurez accumulé des liquidités pour l’achat d’une propriété.

Cependant, si vous n’avez pas été en mesure de le faire, ce n’est pas un échec et cela ne veut pas dire que vous n’êtes pas en mesure d’être propriétaire. Analyser pourquoi vous n’avez pas été en mesure de le faire, trouver des astuces pour pallier cette situation et appliquer vos solutions.  Il ne s’agit pas de savoir si vous pouvez devenir propriétaire ou non. L’exercice est de simuler des dépenses comme propriétaire et de trouver des solutions pour ajuster votre budget.

Valeur nette de votre patrimoine

Qu’est-ce que la valeur nette de votre patrimoine?

La valeur nette de votre patrimoine est la somme de tous vos actifs moins les dettes. C’est-à-dire, vous additionnez tous vos comptes bancaires, vos placements, vos REER, la valeur de vos biens meubles (voitures, objets importants dans la maison, …), la valeur de vos biens immeuble (maison, chalet) et vous soustrayez la somme de tous vos passifs (les soldes des cartes de crédit, marge de crédit, prêt, hypothèque, dettes). Ceci vous donnera votre valeur nette de votre patrimoine.

À quoi sert ce calcul ?

Ce calcul vous aide à savoir si vous avez trop dépensé dans le passé ou si vous avez économisé. En d’autres termes, au cours des années passées, vous avez reçu un revenu et ce revenu vous l’avez dépensé soit en achetant des actifs (voiture, REER, des placements, …), mettre de l’argent de coté ou des dépenses quotidiennes (ex : loyer, vêtements, nourriture, …).

Également ce calcul vous permet de déterminer si vous avez assez d’actif pour rembourser tous vos dettes. Et aussi, avez-vous suffisamment de liquidités (d’épargne) pour faire face à vos obligations mensuelles pour une période disons de 3 mois. Car, on ne sait jamais ce qui peut nous arriver dans la vie. Effectivement, nous pouvons perdre notre emploi, décidé de retourner aux études, être obligé d’arrêter de travailler pendant une certaine période pour des raisons de maladie ou d’un accident. Comment allez-vous faire si vous n’avez pas de revenu ? Car, si vous avez assez de liquidité ou une valeur nette positive, vous seriez probablement en mesure de rencontrer vos obligations ou de même rembourser certaines dettes.

Pour un prêteur

Pour un prêteur, la valeur nette du client est un élément très important. Car, c’est un des éléments qui sont considérés dans la grille de décision pour l’approbation du  financement. En effet, pour les mêmes raisons énumérées ci-dessus, l’analyste fait la même réflexion.

Par contre, on s’est très bien qu’un jeune couple n’ait pas nécessairement une valeur nette positive. Ils possèdent quelques économies, quelques biens mais leur passif peut-être plus élevé que leur actif. Car, Ils sont dans leur phase d’acquisition d’actifs. Cependant, être surendetté et ajouter une autre obligation financière à leur patrimoine est-ce vraiment idéal ? Est-ce qu’ils ont des économies liquides pour faire face à des éventualités imprévues ? Ce sont des questions, que les analystes analysent.

Donc, si vous avez une valeur nette très déficitaire et pas assez de liquidités, il est probable que l’institution financière refusera votre financement.  Pour cette raison, Il vous au recommandé de revoir votre budget pour libérer plus d’économie afin de réduire les dettes ou acquérir/épargner davantage.

Fonds d’urgence

Il est recommandé d’avoir au moins 3 mois de salaires en épargne. Pourquoi 3 mois ? c’est le temps moyens pour ce retourné dans le cas d’une perte d’emploi, un arret de travail forcé (Maladie, accident), ou d’une dépenses important imprévues. Pensez-y, si vous perdez votre emploi présentement, seriez-vous en mesure de retrouver un emploi qui vous rémunère le même salaire demain matin ? S’il vous arrive une dépenses importantes imprévues, seriez-vous en mesures de le faire immédiatement sans recourir a du crédit ?

Voici un outil de l’AMF pour vous aider à établir votre valeur nette/Bilan financier. Lien AMF – Bilan financier

Dossier de crédit

Le Yin et le Yang. Nous avons abordé le côté yin des finances personnel, quand est-il du crédit. De nos jours, il est pratiquement impossible d’obtenir un financement sans avoir du crédit. Également, il y en va de même pour ceux qui ont une valeur nette très déficitaire et qui ont un excellent dossier de crédit.

Agence de notation de crédit

Au Canada, il y a deux agences de crédits majeurs où les prêteurs rapportent et obtienne l’historique de crédit. Soit Equifax où Trans Union. Ces deux compagnies recensent les informations obtenues des fournisseurs de crédits (banque, Carte de crédit, Téléphone cellulaire, …). Chacun d’eux, ont leurs propres politiques au niveau du calcul du pointage de crédit, de l’information qui est obtenue et des délais pour laquelle l’information sera conservée.

Tous ceux qui demandent du crédit ou un compte de téléphone cellulaire possèdent un dossier de crédit. Cependant, certains comptent ne sont pas reportés au dossier de crédit. Tout compte prépayé comme un compte de téléphone cellulaire prépayé ou une carte de crédit prépayé. Ce type de créance n’est pas une créance. Vous déposez un montant dans ce compte et lorsque vous utilisez le service, l’utilisation est déduite du montant que vous avez déposé.

La cote de crédit

La cote de crédit est un facteur important pour la prise de décision d’un financement hypothécaire. Plus votre pointage de crédit est élevé, plus vos conditions de financement sont favorables. Le pointage de crédit est entre 300 et 900 points. Plus votre pointage est bas, plus la probabilité que vous allez faire défaut augmente. Le pointage représente la probabilité que vous allez faire défaut.

Comment est calculé la cote de crédit

Tel qu’indiqué ci-dessus, chaque agence de crédit ont leurs propres calculs pour attribuer une note de crédit. Et aussi, tous dépendamment du type de crédit et du prêteur, les cotes de crédits sont calculés selon la spécificité du produit ou du prêteur. Exemple, pour une carte de crédit, l’importance du nombre de demande crédit peut être moins important que pour une demande de financement hypothécaire.

Qu’est-ce qui influence votre cote de crédit

Votre cote crédit augmente ou baisse selon votre activité avec le crédit. Tel qu’indiqué dans mon blogue (cliquer sur ce lien La cote de crédit) les actions suivantes un impact direct sur votre pointage de crédit :

  • Les paiements en retard : Il faut respecter nos obligations. Tous retards de paiements seront reportés sur le dossier de crédit. Pensez-y, si votre voisin vous demande des sous, mais il paye tout le monde en retard, serait allaise de lui prêter de l’argent ?
  • Les soldes versus les limites de crédit : En général, il est recommandé d’avoir un solde inférieur à 75% de la limite de crédit. On n’exige pas que vous laissiez un solde sur votre carte de crédit. Il est souhaitable que vous le payiez en entier. Le point à retenir de cette recommandation est d’essayer de ne pas dépasser 75% de la limite de crédit.
  • Le type de fournisseur de crédit : le type de fournisseur de crédit peut avoir un impact sur votre cote de crédit. Si vous avez obtenu un prêt auto avec un prêteur de deuxième ou troisième chance au crédit, c’est que vous avez de la difficulté d’obtenir du financement avec un prêteur traditionnel (ex banque). Cela ne veut pas dire que vous ne devriez pas obtenir du financement auprès de ces prêteurs mais que vous devriez comprendre que votre pointage sera affecté.
  • Le nombre de demande crédit : le nombre de demandes de crédit peut avoir un impact négatif sur votre dossier de crédit. Si vous êtes à la recherche d’un taux et que vous vous adressez à chaque institution pour savoir qu’elle est le meilleur taux qu’il puisse vous offrir, vous n’avez pas à faire des demandes de crédits. Cependant, si vous effectuez une demande de crédit à chaque institution financière, les demandes seront reportées à votre dossier de crédit. Par conséquent, le prêteur aura comme réflexion que vous avez fait une demande de financement et qu’elle a été refusé. L’autre vision, ce client dépend du crédit puisque vous avez entrepris plusieurs demandes de crédit. Donc, très important de se limiter les requête de crédit.
  • Les collections, les jugements : Une collection non payée ou un jugement sera reporté dans votre dossier de crédit pendant au moins 6 ans.

Validation du dossier de crédit

Des erreurs dans les dossiers de crédits, sont fréquentes et malheureusement, c’est de votre responsabilité de vous assurer que les informations représente votre historique de crédit.

Il est conseillé de valider votre dossier de crédit au moins 1 fois par année et avant de faire une demande de financement afin de valider si votre dossier de crédit ne contient pas des erreurs. Si vous constater des erreurs, vous avez le droit de demander des corrections auprès de l’institution concerné ou auprès de l’agence de crédit.

De plus, vous pouvez également me contacter afin que l’on puisse voir votre dossier de crédit ensemble. Je pourrais analyser les informations de votre dossier de crédit, valider les informations, vous demandez de m’apporter les documents pour justifier les fais et je m’adresserais aux agences de crédits afin qu’il puisse faire les corrections nécessaires.

Qu’elle est le pointage minimal pour une de financement hypothécaire avec un preteur traditionnel (C’est à dire, un banque ou une banque virtuel) ?

En général, pour un financement hypothécaire avec un prêteur traditionnel (C.a.d. Banque, Prêteur virtuel), le pointage minimal pour un financement hypothécaire est d’au moins 600 points. Cependant, cela ne veut pas dire que vos êtes automatiquement approuvés pour un financement avec une côte de 600 points. Le prêteur traditionnel serait en mesure de regarder votre dossier avec un pointage de crédit à 600 si vous rencontrez les autres exigences également.

Vos objectifs financiers

Maintenant que vous avez effectué votre budget, dresser votre bilan financier et valider votre dossier de crédit, qu’elles sont vos objectifs financiers ?

Qu’est-ce qu’un objectif financier ?

Un objectif financier est une cible, quelque chose a atteindre, un désir que vous voudriez réaliser financièrement. Exemple d’objectifs financiers :

  • Prendre sa retraite à 55 ans.
  • Acheter une propriété à revenus dans 5 ans.
  • Faire le tour de l’Europe dans 10 ans.
  • Être en maitrise de mon budget

Afin d’atteindre un objectif financier, celui-ci doit être précis, mesurable, réalisable, réaliste et limité dans le temps. Vous trouverez sur le site du gouvernement fédéral un module sur la fixation d’objectifs financiers en cliquant sur ce lien : Gouv. Fédérale – Objectifs Financiers

Ce qui est important à retenir, un objectif financier est un besoin, un projet, un rêve financier que vous aimeriez réaliser. Cet objectif financier doit être réaliste, avoir une date précise pour le réaliser et un plan pour pouvoir le réaliser.

Rappelez-vous qu’un rêve n’est qu’un rêve, un rêve avec un plan et une date limite devient un projet et que la réalité, n’est qu’un rêve qui est devenu un projet, avec un plan soutenu par des actions concrètes.

Vous pourriez avoir besoin de support pendant l’élaboration de vos objectifs financiers. C’est pour cela qu’il est important de bien s’entourer de professionnel: Courtier hypothécaire, Conseillers/planificateurs financiers, Comptables, Notaire, Avocat pour pouvoir vous aider tous au long du processus.

Je suis toujours à votre disposition pour vous soutenir dans vos projets.